Beleggen in vastgoed: Belastingaspecten en rendement berekenen
In dit artikel willen we u informeren over de belangrijke aspecten van belasting bij het beleggen in vastgoed. Beleggen in vastgoed wordt vaak gezien als een veilige keuze, maar het brengt wel bepaalde kosten met zich mee. Bij de aankoop betaalt u overdrachtsbelasting en mogelijk andere kosten, zoals het renoveren van het onroerend goed. Daarnaast zijn er notaris- en onderzoekskosten verbonden aan de aankoop. Verder moet u rekening houden met gemeentelijke heffingen en waterschapsbelasting. Dit zijn serieuze kosten, maar vergelijk ze eens met de aankoop-, beheer- en bewaarkosten die gepaard gaan met beleggingen in aandelen, afgezet tegen het rendement.
“Een goede reputatie opbouwen is essentieel om aantrekkelijke huurders aan te trekken.”
Kosten bij de aankoop van vastgoed
Bij de aankoop van vastgoed krijgt u te maken met verschillende kosten:
- Overdrachtsbelasting: Een vaste kostenpost bij de aankoop.
- Notaris- en onderzoekskosten: Voor het vastleggen van de aankoop en het onderzoeken van juridische aspecten.
- Renovatiekosten: Indien het pand moet worden opgeknapt om verhuurbaar te zijn.
- Gemeentelijke heffingen en waterschapsbelasting: Doorlopende lasten die elk jaar terugkomen
Deze kosten kunnen aanzienlijk zijn, maar vergeleken met andere beleggingsvormen zoals aandelen kunnen ze relatief gunstig uitvallen, zeker gezien het potentieel stabiele rendement van vastgoed.
Belang van energielabels
Bij de aankoop van vastgoed is de locatie een van de belangrijkste factoren die van invloed zijn op uw rendement. Ook de technische staat van het pand en het energielabel zijn belangrijk. Commercieel vastgoed moet minimaal energielabel A, B of C hebben. Het verkrijgen van een hypotheek wordt lastig wanneer het energielabel lager is dan C, iets wat na 2023 vrijwel onmogelijk zal worden.
- Energielabels A, B of C zijn vaak vereist voor commercieel vastgoed.
- Vanaf 2023 wordt het verkrijgen van een hypotheek lastig voor panden met een lager energielabel dan C.
- Een goed energielabel kan leiden tot lagere energiekosten voor huurders, wat uw pand aantrekkelijker maakt.
Fiscale voordelen van beleggen in vastgoed
Beleggen in verhuurd vastgoed biedt diverse fiscale voordelen, met name voor particuliere beleggers:
- Waardestijging en huurinkomsten zijn onbelast in box 3.
- Onderhoudskosten en hypotheekrente zijn daarentegen niet aftrekbaar.
Hoewel vastgoed als investering relatief transparant is, zijn er risico’s. Denk aan waardedalingen of een verslechterende huizenmarkt.
Hoe kunt u het meeste verdienen met passief beleggen?
Als particuliere belegger valt uw vastgoedbelegging in principe onder privévermogen, wat valt binnen box 3 van de inkomstenbelasting. Hierbij geniet u van een groot belastingvoordeel: uw huurinkomsten en waardestijging van het vastgoed blijven onbelast. Door indexatie kunnen uw opbrengsten in de loop van de jaren toenemen.
Het is belangrijk om als particuliere belegger passief te blijven en het beheer en onderhoud van het pand zoveel mogelijk uit te besteden om binnen box 3 van de inkomstenbelasting te vallen. Als u zelf actief aan de slag gaat, bijvoorbeeld door huurders te zoeken en onderhoud uit te voeren aan het verhuurde pand, kan de belastingdienst u beschouwen als een actieve belegger of zelfs als ondernemer. In dat geval valt u onder box 1 en vervalt de gunstige behandeling van box 3. Dit resulteert uiteraard in een lager rendement op uw vastgoedbelegging.
Voor meer informatie over beleggen in vastgoed kunt u de website van de belastingdienst raadplegen voor de laatste ontwikkelingen met betrekking tot box 3.
Hoe berekent u het rendement op vastgoed?
Uw rendement bestaat uit huurinkomsten en de waardestijging van het pand. Een eenvoudige formule om uw bruto- en netto-rendement te berekenen:
- Bruto rendement = (Huurinkomsten ÷ Aankoopprijs) x 100
- Netto rendement = [(Huurinkomsten – Kosten) ÷ Aankoopprijs] x 100
Bijvoorbeeld:
- Aankoopprijs: €200.000
- Jaarlijkse huurinkomsten: €12.000
- Jaarlijkse kosten (onderhoud, belastingen, verzekering): €3.000
- Bruto rendement: 6%
- Netto rendement: 4,5%
Een bruto rendement van 5-7% wordt vaak als gezond beschouwd, afhankelijk van de locatie en het type pand.